敷金相談（有料）

敷金は誰のもの?
そうです、敷金は借主である貴方が家主に預けたもの＝貴方のものです。
でも現実問題として、貴方の借主という立場の弱さや知識のないこと・・etcをいいことに
管理不動産業者と大家はグルになって、あれこれと難クセをつけたり、「世の中の常識（大家側から見た世の中）」
という大義名分で、敷金の返却を拒んできます。
また、ひどい時は更に費用の負担を請求してくる場合も多くあるようです。
たしかに、借主側に責任のある修復もあります。払うべき費用はちゃんと支払う。
でも払う必要のないものには、断固とした態度で拒否しましょう。私はそんな貴方を支援していきます。

敷金について目次

敷金ってだれのもの
原状回復
負担事例
私の交渉日記
お客様の声
費用
ご相談について
用語の説明

敷金ってだれのもの

敷金は貴方のものです。あきらめないで下さい、ちゃんと返してもらいましょう。

アパートを契約終了により引き払う際、敷金の存在が気になりませんか？僕は気になります！、結構な金額を預けていますよね？
返して欲しいです。引越しが終わって、部屋を引き払って敷金を返却してもらおうと思ったら・・・・「えっ！これだけ・・・」
「修繕費が余計にかかったので、請求された・・・」なんてことになる可能性が大です。
納得いかないけど不動産屋は「皆さん、こんなものですよ」とか「契約書に書いてあるだろう」とか言われると思います。「そんなものかな？」と諦める方が多いのが現状なのかもしれません。ちょっと粘ってみても相手はそんな苦情にしょっちゅう対応しているつわものです。しっかり理論武装しないと太刀打ちできません。

賃貸借契約書に記載されている条文にこのようなものがあります。

「賃貸人(甲)は、本契約が終了し、賃借人(乙)から本件建物の明渡しを受けた場合、遅滞なく第○条の敷金を返金する。ただし、甲は、本物件の明渡しに際し、乙に対して未払賃料請求権、原状回復費用請求権 (通常の使用より生じた損耗を入居時の状態に戻すための費用を含む)、その他本契約に関して乙の債務不履行による損害賠償請求権を有している場合には、敷金をこれらの債務に充当することができる」

不動産屋はこのような特約条文を持ち出して、敷金による支出を強く迫りますが、このような特約(上記の下線部部分に類似した文言が記載されている場合-不当に賃貸人に負担を強いる内容-)は、消費者契約法(第１０条)による

(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)

第１０条　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権限を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とする。

に該当するものとされています。従って下線部部分の特約条項の無効を主張することが出来ると考えています。

また、そのような特約条項は無効という判例もあります。

敷金返金でお悩みの皆さん、これらを主張し、敷金をしっかり返していただきましょう。

もちろんなんでもかんでも主張すればいいというものではありません。”家を貸してもらっていた”という感謝の気持ちは忘れずに、「認めるものは認める」という謙虚な気持ちで取り組んで欲しいと思います。

このページで私が実際に不動産会社と行ったやりとりを公開して、同じような状況になりそうな方や、いずれ借家から引っ越す方の参考になればと思います。もちろん1人で不動産会社や大家さんと交渉するのは精神的にも交渉的にも大変ですよね、そこで当事務所では貴方と不動産会社・大家との交渉のサポートをいたします。貴方と一緒に敷金返金のために行動します。一人で悩まず、まずはご相談ください。きっとお役に立てると思っています。

原状回復

話し合いをすると、家主側は「原状回復」を主張してきます。では、原状回復とはなんでしょうか？この点をめぐってトラブルが多く発生しているため、国土交通省(旧建設省)によりガイドラインが作成されました。

これによると原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値減少のうち、賃借人の故意・過失, 善管注意義務違反(その人の職業または生活状況に応じて、社会通念上要求される程度の注意)、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」と定義されました。簡単に言えば《借主は借りた時の状態にして家主に部屋を返さなければならない訳ではない》ということなんです。

家主側はあくまで契約書に沿った修繕の履行を求めるだろうし、こちらは法的な強制力はない、国からの指針で交渉する訳です。しかし宅建業協会も消費者センターもガイドラインに沿った同じような考え方を示しています。なので、ガイドライン+地域性(慣習)を踏まえた交渉をするのがＢＥＳＴなのでは・・？と思う訳です。

負担事例

【貸主、借主のどちらかが負担すべきかについての一般的な事例】
貸主が負担すべきと考えられるもの		借主が負担すべきと考えられるもの
次の入居者を勧誘・確保するための化粧直し、よりよい環境への修繕	経年劣化・自然損耗・通常使用によるものと思われるもの	借主の手入れ等管理が悪く発生又は拡大したと考えられるもの	通常の使用によるものとは言えないと考えられるもの
・畳の裏返し、表替え (特に壊れていないが、次の入居者のために行う行為)	・家具の設置による床・カーペットのへこみ等設置跡	・カーペットに飲食物等をこぼしたことによるシミ、カビ	・壁の釘穴、ねじ穴 (下地ボードの張替えが必要な程度のもの)
・フローリングのワックスがけ	・畳の変色、フローリングの色落ち (日照によるものや建物の構造欠陥による雨漏りなどによって発生したもの)	・結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ (結露が発生しているにもかかわらず、貸主に通知もせず拭き取るなど手入れを怠り、壁や天井を腐食させた場合)	・天井に直接つけた照明器具の跡 (あらかじめ設置された照明器具用のコンセントを使用しなかった場合)
・網戸の張替え (破損していないのに、次の入居者のためにおこなうもの)	・タバコのヤニ (クリーニングで除去できる程度のヤニ)	・冷蔵庫下のサビ跡 (サビを放置し、床に除去できない汚損等の損害を与えたもの)	・クーラー（借主所有）から水漏れし、放置したため壁が腐食
・全体のハウスクリーニング (賃借人が通常の清掃を実施している場合)	・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ	・クーラーから水漏れし放置したことによる壁の腐食	・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
・消毒（台所・トイレ）	・ポスターや写真、絵画の跡 (クロスの変色など)	・台所の油汚れ	・飼育ペットによる柱等のキズ
・浴槽、風呂釜等の取替え (破損等していないが、次の入居者のために行うもの)	・エアコン設置による壁のネジ穴、ネジ跡	・ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ
?	・クロスの変色 (日照などの自然現象によるもの)	・風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等
?	・地震で破損したガラス	?	?
?	・鍵の取替え (破損、紛失ではない場合)	?	?
?	・壁等の画鋲、ピン等の穴 (下地ボードの張替が不要な程度のもの)	?	?
?	・網入りガラスの亀裂 (ガラスの加工処理の問題で自然に発生したもの)	?	?
?	・設備機器の故障、使用不能(機器の耐用年限度到来のもの)	?	?

詳細は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参照してください

私の交渉日記

ここでは、実際に私がアパートを出た時の敷金返還交渉のやりとりを公開します。当時からすでに10年近く経過しております。現状は不動産管理業者の対応も違ってきていることもありますので、あくまで参考程度にお考えください。

ここの資料は、私の交渉に基づく話の流れを公開しております。当然に皆様の敷金返金の交渉についてこの通りやれば良いというものでもありません。またこのとおり交渉しても敷金が返金されることではありませんので、ご承知おきください。

それとなく、聞いてみた(2003.7.3)
正式に工事前見積書請求(2003.7.4)
引渡し日確認(2003.7.22)
引渡し日当日(2003.7.25)
見積書が来た！(2003.8.6)
頑固な大家(2003.8.23)
最終案提示(2003.8.25)
旅行!?(2003.9.2)
決着(2003.9.4)

それとなく聞いてみた（２００３．７．３）

アパートの契約終了を紙面で伝えたが、立会日の変更をするべくＳ不動産に電話
私「立会日の変更をお願いします」
不「カギは台所の引き出しに置いて、空けたままにしておいてもらって結構です」
私「立会いしないのですか？」
不「はい、しません」
私「そうですか・・・、ところで敷金の返却はいつですか？」
不「はい、修繕工事が終わったあとに、敷金が余れば明細書を自宅に送付します」
私「えっ、余る・・・ってどういうことですか？国土交通省のガイドラインに沿って計算すれば当然に返されますよね？」
不「あれは、最近の東京の方の話であって、うちでは今まで皆さんに契約書どおりの修繕をお願いしています」
　「契約書に書いてありますよね？うちではあくまで契約書どおりに修繕しますよ」
私「ちょっと、待ってください。皆さんはそれで納得したかもしれませんが、私は納得しませんよ。あくまでガイドラインに沿った要求をするつもりですが・・」
不「それは、そちらのご自由に。こちらはあくまで契約書に書いてあることを実施します」
私「それでは、お互いに納得しませんよ？」
不「その時はその時で話し合いましょう」
私「はい、そうさせていただきます。あっ、私行政書士でこのような敷金返金の依頼を扱ったことがありますのでそのつもりで」
不「行政書士だろうが、なんだろうが、関係ありません！！」＜ガチャッ＞・・・・・と、まぁ最初はこんな感じでした。

正式に工事前見積書請求（２００３．７．４）

前回の電話での話しを踏まえて、もう一度不動産会社に電話した。前回、強気だった女性は不在ということで、別の方が対応。
そこでは以下のようなことを伝えました。
・後のトラブルになる可能性が大きいので、引渡しはちゃんと立会いで行う。(指定日時通知)
・敷金に対する最近の世論＆判例と地域性(慣習)を考慮するので、そちらもそのつもりで誠意を持って工事前見積りを郵送すること。
・こちら側との話し合いが成立するまでは、たとえ退去後であっても、勝手に修繕工事はおこなわないこと。
などなど、その他にもいろいろと・・・・・

引渡し指定日の確認(２００３.７.２２)

アパートの住人から「以前退室した方が引渡し時、約束の時間に不動産屋が現れず長時間待ちぼうけをくった」という話を聞いたので不動産屋に確認の電話を入れた。
私「引渡しの時間は報告されていますか？」
不「あぁ、はいはい、１０：００ね。。。。。ちょっと早いんだけど、ちょっと遅れてもいいですか？１０：３０とか？」
私「前の住民の時みたく、待ちぼうけくわされるのは嫌なので、こうして確認の電話しているんですけど・・遅れるのは困るので、ちゃんと時間通り来てください。そのために前々からこうして連絡しているのですから！！もうちょっと真面目にやってくれませんか？もちろん敷金のことについて判断できる人をよこしてくださいね」
不「わかりました。。。でも一応携帯の連絡先教えてください」
私「・・・・・・・・はい、はい」

引渡し当日（２００３．７．２５）

電話の効果でしょうか？９：５０に不動産屋が着ました。
やってきたのは「代表取締役」でした。
こちらから《善管注意義務》を怠ったことにより発生したと思われる箇所を示し、該当場所の修繕は敷金を使用することを認める旨伝えました。
また畳の表替え費用、ハウスクリーニング費用の全て(しかし、1/5程度なら可)を敷金から支払うことは認めない旨も伝えました。
こちら側はガイドラインの指針と地域性・慣習を踏まえ要求していることも併せて伝えました。
それに対する不動産屋の言い分は「近頃の敷金使用のいろいろは十分承知しているつもりだ」
「但し大家の意向も聞かなければならないので、それを踏まえて、あとで見積書を送る」
「一ヶ月くらい待っていてほしい」
「まぁお互いに歩み寄って解決しましょう、この程度で争ってもねぇ・・・・・」とのこと。
私は「争うのは別に構いませんよ、小額訴訟もあるのでね」と答えておきました。
さてどんな見積書を送ってくるかな～

なお後日、この時の会話を文章にして不動産屋に送付しました。

見積書がきた！（２００３．８．６）

思ったより早く見積書が届きました。
その内容とは、全修繕項目が入った見積書で、その中で敷金を使用するのは○印の付いている項目ですというメモが同封されていました。
確認するとな・な・なんと畳の表替え費用からハウスクリーニング費用から、台所のフロアマットの張替えから、こちらが認めない！と言っていた項目についても全て！それも全額請求してきました。
それもまぁ預けている敷金以上の修繕費です(総額１７万以上)
速攻、不動産屋に連絡を取り話し合いをしました。
相手は７月３日に電話で最初に話をした女性でした。
代表取締役と同じ姓の方です。
「大家はあくまで契約書どおりの修繕を望んでいるし、その内容で送るよう指示されたので送った」
「今までそうやってきたので、今回もそうしてほしい」の一点張り。
私は、今まで言っていたことをまた説明し
１．引渡し時にはそちらの代表取締役もこちらの言い分は理解していたこと。
２．その内容は文章で送付されていること。
３．こちらは十分に譲歩して話し合いをしているにもかかわらず、そちら側にまったく譲歩が見られないこと。
４．このままでは納得がいかないので、こちらとしては判例がある以上、同じ内容で訴訟に持っていくことも今後検討すること
を伝えました。
不動産屋は「今の話をもう一度大家に伝え、再度連絡するので待っていてほしい」ということでした。
と言う訳なので、小額訴訟の勉強しなきゃね！！

頑固な大家！（２００３．８．２３）

夕方、不動産屋から連絡ありました。
内容は大家はあくまで契約書どおりの修繕を希望している。
しかし、敷金の範囲内の修繕費だけで良いので、それで納得してくださいとのこと。
前の日記で報告したように、預けてある敷金を上回る修繕費の請求があり、それを「預かっている敷金だけで勘弁してやる！！」ということらしい。
不動産屋も「皆さんそうしている、納得して契約書にハンコ押したんでしょ？」と強気な姿勢を崩しません。
こうなればもうお互いの主張は平行線なので、「では訴訟の向けての準備を始めますので、大家さんにそう伝えてください」
「訴訟になれば全額返還を求めるのでそのつもりで」と伝え、電話を切ろうとしましたが、不動産屋が「たかが数万円で本気ですか？」と聞いてくるので、「本気です、早速準備します」と答えたところ、「もう一度大家に確認するのでちょっと待ってほしい」として一度目の電話が終了。
２０分後再び電話あり。「畳表替え費用１/２・ハウスクリーニング費用１/２・クッションフロア(台所の床)全額は大家が持つ。これで納得しなければ好きにしていい」ということなので、検討して月曜日に連絡することにしました。

最終提案（２００３．８．２５）

前回の提案を検討、しかし「畳表替え費用１/２」はどうしても納得できないので、その代わりに、他の項目を認める案を不動産屋に提示しました。
「しかし、貴方も頑固よね～」と言われましたが「最初に比べて譲歩しているのはどっちか？わかりませんか？」と返答。
実際の見積書をお互いに確認しながら、こちら側の最終提案を項目と金額で提示し、使用金額と返還金額を伝えました。
不動産屋も「では詳細を大家と詰めるのでまた連絡する」ということでした。しかし、今までのパターンで行くと、「どうぞ好きにしてください」もありえるので次の準備を始めます。

旅（２００３．９．２）

夕方、不動産屋から連絡あり。
「大家さん旅行中のため、話し合い出来ずにいる」
「本日中に帰宅予定なので、明日にでもこの間の内容を伝える予定だが、提示された案を大家が納得すれば、この話は無事解決ということになるか？」という質問。
「解決になりますね！」と言っておきました。
さてこのまま解決するのでしょうか？

決着（２００３．９．５）

昨日夜、不動産屋から連絡あり。
「大家さんがそちらの提案内容で納得しましたので、残金を明日指定口座に振り込みます」
「これで今回の件は全て解決でよろしいですね」という内容。
こちらもそれで了解しました。
本日敷金返金の入金を確認、これで今回の敷金返還交渉は全て終了です。
金額的な経緯を記せば
最初の提示額8/6-170.000
8/23-１回目159.000
8/23-２回目98.000
8/25-(こちら側提案)84.000(税込)
で決着ということになりました。

当初は最低でも預けてある敷金の５０％返還を目標に交渉を開始しましたが、契約書の修繕項目に入っていない天井紙の張替えをこちらの善管注意義務違反(タンスの地震家具転倒防止器具の取り付けに際し、両面テープでタンスと天井を支えたため、剥がす際に天井紙を破れてしまった＆天井に留まっていた虫をじゅうたんのゴミを取るコロコロ取っていたため粘着成分が天井に付着)で、余計な出費となり目標は達成できませんでした。
しかし、この天井紙の張替え費用を除けば、預けてある敷金の約６５％を戻したことになるので、それで納得しました。
やはり丁寧に部屋を使うということが、敷金を取り返す近道ということだと思います。
本格的な交渉事はほとんど初めてだったこともあり、甘いところもあったかもしれませんが、それは今後の糧として業務に役立てていきます。

お客様の声

当事務所に、敷金返金業務を依頼されたお客様に対してアンケートを実施しております。
当事務所に依頼しての率直な感想を書いていただき、常にサービス向上を目指しています。
そこに寄せられたお客様からのメッセージを紹介いたします。

（ホームページへの掲載を了承していただいた方のみ記載しています）

仙台市S様: 敷金返金に関して、相談に乗っていただき内容証明の作成をお願いしました。また、邉見さんが自身の敷金返済に関して不動産屋・大家さんと交渉しているで、その時の経験などもいろいろ教えていただきました。私自身が不動産屋・大家さんと話をする時の参考にでき、怯むことなく交渉できました。希望した返済額も回収できて、大変感謝しております。ありがとうございました。
仙台市A様: 敷金返還に関して、内容証明の作成をお願いしました。邉見さんが自身の敷金返金に関して不動産屋・大家さんといろいろ交渉した時のことを教えていただいていたので、不動産屋のハッタリにも動ずることなく交渉できました。ほぼ全額回収できて、大変感謝しております。ありがとうございました。
仙台市O様: ホームページを見てお願いしました。耳が不自由な私のために相談の全てをメールのみで対応してくださって本当に感謝おります。敷金も全額回収できました。ありがとうございました。
仙台市s様: 預けていた敷金以上の修繕費を請求されて困っていました。電話で相談した時に快く相談に乗っていただき、サポートをお願いしました。煙草を吸っていたため、その分のクリーニング費は戻りませんでしたが、他はほぼ戻ってきました。家族共々大喜びでした。助かりました。
仙台市I様: 敷金全額を修繕費として使用する報告を受けて相談しました。サポートされた内容で粘り強く不動産会社と交渉しましたが、あちらもしぶとくなかなか交渉が進みませんでした。結局、全額回収とは行きませんでしたが敷金を半分ずつ折半することで折れることにしました。最初の提示金額より５０％多く戻ってきたので、納得しています。
仙台市K様: 敷金を返していただきたく相談しました。電話交渉ではラチがあかず、内容証明を作成してもらったところ、その後はスムーズに話が進み預けていた敷金の8割を回収することができました。ありがとうございました。
札幌市I様: 仙台から札幌に転勤になり、アパートを引き払いましたが、修繕請求書の金額をみて、どうしても納得が行かず敷金返金の相談しました。内容証明とその後の電話サポートで、その後の交渉もスムーズに進み、結局最初の請求額から１５万円取り戻すことができ、敷金の9割が戻ってきました。助かりました。
福井市Y様: 物件は福井市にありましたが、大家さんが仙台市在住のため、敷金返金サポートをお願いしました。ペットの問題など少々お互いの主張が噛み合わない部分もありましたが、しっかりサポートしていただき、無事７割程度戻ってきました。ありがとうございました。

費用

敷金返還サポートの報酬額についてご説明いたします。

敷金返還サポートは、３種類のサポートプランをご用意しています。

Ａ．敷金返還フルサポート（全てをお任せしたい方向けプラン：交渉を除く）

1回目の相談をしていただきます。（問い合わせメールフォームからご相談ください）
その後、サポート報酬を振込にてお支払いただきます。
入金確認後、現状をお客様から報告させていただきます。（電話、メール、FAX等）
内容証明作成費用は発生しませんが、実費（内容証明郵送実費）は別途お支払いただきます。
お客様と大家側の交渉内容を都度報告いただき、その内容に対応した支援を行います。
敷金が返金されるまで、支援いたします。

Ｂ．敷金返還支援部分サポート（部分的なサポートを受けたい人向けプラン：交渉を除く）

1回目の相談をお問い合わせフォームからご相談ください。
（問い合わせメールフォームからご相談ください）
2回目以降の相談もメールフォーム・メール又はFAXで対応します。(注：電話による相談はできません)
別途相談料(\3,150/1回）を振込にてお支払いただきます。
振込みを確認後、速やかに質問に対する回答を返信いたします。
以後、１回の相談毎に相談料をお支払いただきます。
敷金返還に関して、内容証明を作成したい場合は通常料金(\30,00税別)を頂きます。(実費「内容証明郵送代」も別途いただきます)
二通目以降の内容証明作成に関しては\15,000(税別)+実費「内容証明郵送代」を都度いただきます。各種費用（実費除く）の支払総額がＡ．敷金返還フルサポートの金額を超える時点で、Ａ．敷金返還フルサポートプランに変更して、サポートを続けます。

Ｃ．敷金返還相談サポート（相談をメインとしたプラン-何回ご相談を受けても追加料金は発生しません：交渉を除く）

1回目の相談をお問い合わせフォームからご相談ください。
（問い合わせメールフォームからご相談ください）
2回目以降もサポートを受ける場合には、相談料を振込にてお支払いただきます。
ご入金を確認後、解決まで何度でもご相談に応じ、引き続き支援します。
メールフォーム・メール又はFAXで対応します。(注：電話による相談はできません)
内容証明の作成を依頼したい場合には、Ａ．敷金返還フルサポートプラン又はB．敷金返還支援サポートプランに変更（別途費用追加）となり、サービス提供を継続します。

Ａ．敷金奪還フルサポート
（電話・FAX・メール）

Ｂ．敷金奪還支援サポート
（FAX・メール）

Ｃ．敷金奪還相談サポート
（FAX・メール）

①１回目の相談をいただきます(問い合わせメール相談から)

②着手金(\60,000(税別)+郵便料2.000円)をお支払ください

③１回目の支援に対する相手側の反応を確認(電話・FAX・メール)

④交渉の進行状況により、内容証明を作成し送付

⑤相手側の対応により、解決まで引き続き支援いたします(電話・FAX・メール)。内容証明作成も都度必要に応じて作成し郵送いたします。

※相手先と当事務所との直接交渉は出来ませんのでご了承ください

①１回目の相談は問い合わせメール相談から

②２回目のご相談から有料となりますので、１回の相談毎に相談料をお支払いいただきます。相談はメール又はＦＡＸとさせていただきます。

③入金を確認し、回答します

④引き続き相談を受ける場合は②③と同様

⑤ご希望によって、内容証明作成（別途費用が発生します）

※相手先と当事務所との直接交渉は出来ませんのでご了承ください

①１回目の相談は問い合わせメール相談から

②２回目以降の相談は別途相談料をお支払いいただきます

③入金を確認後、解決まで何度でもサポートします(メール又はFAXのみ)

④内容証明を作成したい場合は、Ａ．敷金奪還フルサポートプランに変更していただき、継続してサービスを提供いたします。

プラン変更費用としてAプランは\50,000(税別)をお支払いただきます

※相手先と当事務所との直接交渉は出来ませんのでご了承ください

１.サポート費用着手金
￥60,000(税別)
２.内容証明作成費用　無料(送料実費は別途頂きます)
３.成功報酬
返済金額の15%からサポート着手金\60,000(税別)を差し引いた額(但し、差引額が0円の場合は成功報酬は頂きません)

1.相談料（メール・FAX各１回毎）\3,000(税別)
2. 内容証明作成費用１通目　\30,000(税別)(実費は別途頂きます)
3.内容証明２通目以降\15,000(税別)(実費は別途頂きます)
4.成功報酬
返済金額の15%から1～3で頂いた費用を差し引いた額(但し、差引額が0円の場合は成功報酬は頂きません)

相談料　￥10,000(但し、実費は別途頂きます)

ご相談について

敷金返金に関するお電話による相談は、１回あたり有料(5,000円税別)となりますのでご注意ください。
別途問い合わせフォームをご用意しておりますので、相談のある方はこちらをご利用願います。
ただし、ご相談の内容によっては回答しかねる場合もございます、ご了承願います。

上記の「費用」に関するご質問はお電話・問い合わせメールフォームからお気軽にお問い合わせください。

用語の説明

「通常の使用」とは(国土交通省発行の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要より抜粋)

「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、個別具体の事例を次のように区分して賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。

A:賃借人が通常の住まい方、使い方をしいても、発生すると考えられるもの
B:賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの
A(+B):基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生又は拡大したと考えられるもの
A(+G):基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

このうち、B及びA(+B)については賃借人に原状回復義務があるとしました。

「経過年数の考慮」

上記BやA(+B)の場合であっても、自然損耗や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の公平を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど賃借人の負担割合を減少させるのが適当です。